BALIKPAPAN, Pranala.co – Pasar properti di Balikpapan, Kalimantan Timur (Kaltim) menghadapi tekanan serius pada kuartal IV/2025. Harga rumah baru melambat, sementara volume penjualan merosot tajam hingga 42,79 persen secara tahunan (year on year/YoY).
Kondisi ini mencerminkan melemahnya daya beli masyarakat, ditambah berkurangnya mobilitas pekerja setelah rampungnya sejumlah proyek strategis nasional. Kepala Perwakilan Bank Indonesia Balikpapan, Robi Ariadi, mengungkapkan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) hanya tumbuh 0,43 persen (YoY) menjadi 106,52. Angka ini lebih rendah dibandingkan kuartal III/2025 yang masih mampu tumbuh 0,67 persen.
“Pertumbuhan harga yang terbatas mencerminkan permintaan masyarakat terhadap hunian baru yang belum sepenuhnya menguat,” ujarnya dalam keterangan resmi, Jumat (3/4/2026).
Perlambatan terjadi di seluruh segmen rumah. Rumah tipe besar memang masih mencatat kenaikan 1,27 persen (YoY), namun lebih rendah dari sebelumnya 1,66 persen. Rumah tipe menengah hanya tumbuh 0,07 persen, dan tipe kecil 0,14 persen—keduanya juga melambat dibanding kuartal sebelumnya.
Menurut Robi, salah satu pemicu utama adalah selesainya proyek besar seperti Refinery Development Master Plan (RDMP) dan tahap pertama Ibu Kota Nusantara (IKN). Sementara itu, tahap kedua pembangunan IKN belum berjalan masif, sehingga aktivitas pekerja yang sebelumnya mendorong permintaan hunian ikut menurun.
Di tengah kondisi lesu, volume penjualan properti residensial primer hanya mencapai 119 unit pada kuartal IV/2025. Meski masih terkontraksi 42,79 persen (YoY), angka ini sedikit membaik dibanding penurunan 46,12 persen pada kuartal sebelumnya.
Penurunan terdalam terjadi pada rumah tipe kecil yang hanya terjual 68 unit, turun 14 persen secara kuartalan (QtQ). Rumah tipe menengah mencatat 24 unit, turun 27 persen (QtQ).
Namun, tren berbeda terjadi pada segmen atas. Penjualan rumah tipe besar justru melonjak 108 persen (QtQ), dari 13 unit menjadi 27 unit. Segmen ini bahkan mendominasi hingga 74 persen dari total nilai penjualan.
Fenomena ini menunjukkan daya beli konsumen kelas menengah atas masih relatif kuat, meskipun segmen bawah mengalami tekanan.
Dari sisi pembiayaan, mayoritas pembelian rumah masih mengandalkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan porsi 78 persen. Sementara pembelian tunai bertahap dan tunai penuh masing-masing hanya 13 persen dan 9 persen.
Penyaluran KPR di Balikpapan tercatat mencapai Rp4,97 triliun atau tumbuh 4,16 persen (YoY). Meski demikian, kualitas kredit tetap terjaga dengan rasio kredit bermasalah (NPL) di bawah 5 persen.
Robi menjelaskan, pengembang saat ini menghadapi berbagai hambatan struktural. Mulai dari kenaikan harga bahan bangunan, kompleksitas perizinan, lambatnya proses administrasi KPR, keterbatasan lahan, hingga beban perpajakan.
Kondisi tersebut membuat ekspansi bisnis menjadi semakin sulit, terlebih di tengah permintaan yang belum pulih. Namun demikian, sejumlah pengembang tetap berupaya bertahan dengan mendorong penjualan rumah tipe kecil dan menengah melalui inovasi desain serta strategi promosi yang lebih agresif.
Tekanan tidak hanya terjadi pada sektor residensial. Indeks Harga Properti Komersial (IHPK) tercatat turun 0,36 persen (YoY) menjadi 105,86, lebih dalam dibanding penurunan 0,31 persen pada kuartal sebelumnya.
Penurunan terjadi pada hampir seluruh segmen, seperti perkantoran, hotel, dan apartemen. Hanya sektor ritel yang relatif stagnan.
Efisiensi anggaran pemerintah, termasuk pengalihan kegiatan Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition (MICE) ke kantor pemerintah, turut menekan permintaan hotel. Selain itu, berkurangnya aktivitas pekerja pascaproyek RDMP dan IKN tahap pertama juga menurunkan permintaan sewa apartemen dan ruang kantor.
Meski menghadapi tekanan, prospek sektor properti masih menyimpan harapan. Operasionalisasi proyek hilirisasi industri serta kelanjutan pembangunan IKN tahap kedua pada 2026 diperkirakan akan kembali meningkatkan mobilitas pekerja.
Bank Indonesia pun terus memperkuat kebijakan makroprudensial melalui Kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM) untuk mendorong penyaluran kredit, khususnya pada sektor prioritas seperti perumahan.
“Kebijakan ini diarahkan untuk mendukung pertumbuhan ekonomi serta mendorong pemulihan sektor properti secara berkelanjutan,” tutup Robi. (RIL/ID)
Dapatkan berita terbaru PRANALA.co di Google News dan mari bergabung di grup Whatsapp kami
